Moho en un condominio, apartamento o alquiler en Miami, FL

Mucho del moho en Miami-Dade está en una unidad, no en una casa: un condominio en Miami Beach con una pared mojada por la unidad de arriba, un apartamento en Hialeah con manchas negras detrás del aire, un alquiler en Kendall donde el dueño dice que es solo moho superficial. El moho es el mismo; la diferencia es que arreglarlo depende de gente que no es usted, y la demora mientras todos discuten quién responde es lo que convierte una mancha pequeña en una remediación.

Esta página es para establecer los hechos rápido. Llame; el informe por escrito del evaluador es el documento que hace actuar al dueño, a la asociación o al vecino. Este es el orden de pasos que funciona.

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Quién responde, en términos generales

• Inquilinos: el Estatuto 83.51 de la Florida obliga al dueño a mantener la vivienda habitable, y los tribunales han tratado un problema de moho por una fuga que el dueño no arregló como un asunto de habitabilidad. El deber del inquilino es reportarlo por escrito y no causarlo (mantener el aire encendido, reportar las fugas). La Florida no tiene una ley de moho específica para inquilinos; aplica la regla general de habitabilidad.
• Dueños de condominio: bajo el Capítulo 718, la asociación mantiene los elementos comunes (el techo, las paredes exteriores, las tuberías verticales del edificio, a veces las ventanas) y el dueño mantiene el interior de la unidad (paneles de yeso, gabinetes, la unidad del aire). El moho por una gotera del techo suele ser agua de la asociación y paneles suyos, y la declaración del condominio dice dónde está la línea en su edificio. Léala antes de la reunión.
• La unidad de arriba: si su calentador de agua, la manguera de la lavadora o el plato de la ducha inundó su techo, es un reclamo entre dueños y sus aseguradoras, y la asociación es el árbitro. Su propia póliza HO-6 tiene un sublímite para moho; averigüe cuál es.
• Todos: la regla de los 10 pies cuadrados de la Florida sigue aplicando. Por encima de eso, la evaluación y la remediación son oficios con licencia (con excepciones para dueños que trabajan en su propia propiedad y para contratistas que actúan bajo otra licencia), y la compañía que evaluó por lo general no puede remediar la misma estructura durante 12 meses. Un dueño que manda a un handyman con cloro no la está cumpliendo; el informe de un evaluador independiente es lo que define quién paga.

Qué hacer esta semana

• Repórtelo por escrito, con fotos y fecha, al dueño o a la asociación: por correo electrónico, y por carta si el contrato o la declaración lo exige. Los reportes verbales después no existen.
• Mantenga la humedad por debajo del 60 por ciento. Use el aire para eso, salvo que se sospeche del propio sistema (crecimiento en la unidad del aire, en su clóset o en las rejillas); un sistema contaminado reparte esporas por toda la unidad, así que déjelo apagado y use un deshumidificador portátil hasta que un profesional diga que es seguro. No le eche cloro; no abra la pared.
• Consiga el informe de un evaluador con licencia. Documenta la fuente, la extensión y el protocolo para arreglarlo, en una forma que un dueño, una asociación, un ajustador y, si llega el caso, un tribunal reconocen. Su costo es pequeño frente a la discusión que termina. Si el dueño o la asociación no quiere pedirlo, pídalo usted; el informe es suyo.
• Si alguien en la unidad tiene asma o el sistema inmunológico comprometido, dígalo en el reporte escrito y al evaluador. Cambia la urgencia y debe quedar en el registro.
• No retenga la renta sin asesoría legal. La Florida permite retener la renta por habitabilidad solo bajo un procedimiento específico del Estatuto 83.60, con aviso por escrito y un período de espera, y hacerlo mal es motivo de desalojo.

Cómo es la visita del evaluador en una unidad

El evaluador encuentra la fuente de humedad, que en un edificio normalmente no está dentro de la unidad: una tubería vertical dentro de la pared, la losa de arriba, una ventana que filtra con lluvia de viento, la línea de condensado del clóset del aire compartida con las unidades de arriba y abajo. Mide el crecimiento, lee la humedad en paredes y techo, toma muestras de aire y de superficie donde el protocolo lo pida, y escribe el informe: fuente, materiales afectados, pies cuadrados y el protocolo de remediación. También le dirá si hay que revisar las unidades vecinas o el pasillo, que es una pregunta que responde la asociación.

La remediación, cuando ocurre, necesita acceso al edificio, aviso a los vecinos, contención en un espacio pequeño y un sistema de extracción que mantenga presión negativa y descargue el aire por un punto autorizado por la asociación. Un remediador que trabaja condominios conoce el procedimiento; uno que no, pasa el primer día en la oficina de administración.

Qué determina el costo

La tarifa del evaluador depende del tamaño de la unidad y del muestreo que exija el protocolo; la remediación depende de los pies cuadrados, la contención y cuánta pared sale. Quién paga es la pregunta para la que existe esta página, y el informe es cómo se responde.